为规范前期物业管理服务活动，由自治区住房和城乡建设厅组织起草的《广西壮族自治区前期物业服务合同（草案）》（征求意见稿以下简称“合同草案”），目前正在向社会各界公开征求意见。作为业主入住新房的第一任物业，前期物业管理应该提供哪些服务、如何收费、服务期限多久，公共收支何时公布……就广大业主关心的问题，有关专家对征求意见稿中的内容进行解读。

▲一小区物业服务人员正在对小区公共设施进行维修。南国早报记者 苏华 摄

关键词：服务质量

不得以经营亏损为由，降低服务质量标准

【现象】近年来，前期物业服务质量备受业主关注。其中，有的前期物业服务企业，在没有告知合同甲方（开发商，下同），或未经小区业主同意，提供的物业服务“缩水”，并由此引发矛盾，这已经成为前期物业管理的痛点之一。

【解读】在物业服务内容与质量方面，合同草案明确，前期物业服务企业不得以经营亏损为由减少服务内容，降低服务质量标准。如果前期物业服务企业违约，服务质量未达到合同草案约定标准的，甲方、业主有权要求前期物业服务企业限期改正。如果前期物业服务企业逾期不改正或无正当理由不改正，则应按当月物业服务费一定的比例向业主支付违约金。

为了保护业主合法权益，合同草案明确，未经过业主同意或为物业管理工作需要，前期物业服务企业不得向任何第三方披露业主的个人信息。

▲小区物业安保人员在巡逻。利澳物业供图

关键词：收费

擅自提高收费标准，业主有权拒付超额费用

【现象】小区前期物业在没有征求业主意见的情况下，单方面提高物业管理费，进而引发业主不满。除了擅自涨价，还有的小区前期物业服务公司存在乱收费现象。

【解读】合同草案中，明确规定了物业服务如何收费，项目包括物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、二次供水加压费、出入证（卡）制作工本费、停车收费等。如果合同草案约定的物业服务收费政府指导价发生变动，甲方、业主和前期物业服务企业可以根据自治区物业服务等级评定的有关规定，先行核定物业管理区域的物业服务等级，再按照核定的物业服务等级在新政府指导价的范围内进行调整。

此外，前期物业服务公司违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准、扩大收费范围或重复收费，业主和物业使用人有权拒绝支付超额（超范围）部分的费用。

▲一些小区的公告栏及时公开小区相关信息。南国早报记者 苏华 摄

关键词：公共收益

小区公共收益归业主，单独列账并及时公布

【现象】作为小区公共收益部分，电梯间、外墙等公共区域广告费、公共停车场停车管理费、公共场地租金等收益情况，在不少小区都缺乏透明公开，有的物业甚至长期不公开。

【解读】小区前期物业管理的一个主要乱象就是公共收益的账本不透明，业主对物业服务公司产生不信任感，有的甚至为此闹矛盾纠纷，拒绝交纳物业费。为此，合同草案明确，利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的公共收益归全体业主共有，前期物业服务公司应当单独列账并按照规定及时公示。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议。同时，前期物业服务公司应当按照《广西壮族自治区物业管理条例》有关规定，在物业管理区域内显著位置如实公示并及时更新管理服务信息，同时通过其他便捷方式告知全体业主。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当及时解答。

▲小区物业安保人员为业主提供帮助。利澳物业供图

关键词：服务期限

服务期限不得超5年，不得阻挠新物业进场

【现象】业主成立业委会召开业主大会表决撤换物业本是正常行使权力，不过有时却会演变成闹剧。很多小区前期物业服务公司被撤换后，以各种理由拒绝退场及交接，有的甚至发生冲突，这是小区治理的又一痛点。

【解读】前期物业的任期到底是多久？合同草案在条款中给予明确，前期物业服务的期限不得超过5年。在前期物业服务合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效时，前期物业服务本合同自动终止。

如果前期物业服务合同期限届满，业主没有依法共同作出续聘或者另聘物业服务人的决定，前期物业服务公司仍可按前期物业服务合同继续提供服务，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。

为了避免交接闹剧，草案合同还明确，前期物业服务公司不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

知识点：

本合同所称前期物业服务，是指业主、业主大会选聘物业服务人之前建设单位通过前期物业招投标等方式选聘物业服务人，由合同双方按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本合同作为甲方（开发商）与物业买受人签订的物业买卖合同的附件。